Actualizado: septiembre 2026 · Lectura: 10 min
Las manchas de humedad en la parte baja de la fachada son una de las patologías más frecuentes y persistentes en edificios del Vallès Occidental y el Barcelonès. En muchos casos, lo que parece un problema de filtraciones de lluvia es en realidad humedad por capilaridad, que tiene un origen diferente, un diagnóstico diferente y una solución diferente. Confundirlos lleva a tratamientos ineficaces que no resuelven el problema. Esta guía explica todo lo que necesitas saber.
La capilaridad es la propiedad de los materiales porosos de absorber y transportar líquidos a través de sus poros por las fuerzas de tensión superficial, sin necesitar presión hidrostática. El agua del subsuelo —procedente de lluvia, riego o del propio acuífero— asciende a través de los cimientos y los muros de la planta baja, impregnando el material constructivo y manifestándose en la fachada como manchas de humedad en la parte inferior del muro.
El fenómeno es especialmente pronunciado en edificios construidos antes de los años 80, cuando no existía normativa que obligara a la instalación de barreras impermeabilizantes en los cimientos y la base de los muros. La mayoría de los edificios plurifamiliares del Vallès Occidental —en Terrassa, Sabadell, Rubí, Cerdanyola— tienen esta característica, lo que hace de la humedad por capilaridad una patología muy frecuente en la zona.
El agua asciende a través de los poros del material (ladrillo, bloque de hormigón, mortero de cal) impulsada por la tensión superficial. El agua es "atraída" hacia las paredes del poro, y cuanto más fino es el poro, mayor es la altura que puede alcanzar. En muros de ladrillo macizo convencionales, el ascenso capilar puede llegar hasta 80-120 cm sobre el nivel del suelo. En muros de ladrillo perforado o bloque de hormigón, el ascenso suele ser menor porque los poros son de mayor diámetro.
La velocidad de ascenso depende de la porosidad del material, de la cantidad de agua disponible en el subsuelo y de las condiciones de evaporación en la superficie. En climas húmedos o en fachadas orientadas al norte —con poca insolación y evaporación lenta—, el problema es más severo. En el Vallès Occidental, con veranos secos y calurosos, el ascenso capilar puede ser menos visible en verano (la evaporación es intensa y las sales cristalizan rápidamente en la superficie) y más evidente en otoño e invierno.
Distinguir la humedad por capilaridad de otras tipologías de humedad es fundamental para aplicar el tratamiento correcto. Estas son las señales diagnósticas que permiten identificarla con seguridad:
La señal más característica es la posición de las manchas: siempre en la parte baja de la fachada, entre 0 y 150 cm del nivel del suelo. Suele formar una franja horizontal más o menos uniforme que rodea el edificio en su base. Si las manchas aparecen en plantas superiores, la causa es otra (filtración, condensación o problema de cubierta o terraza). La localización en planta baja y de forma perimetral es la "firma" de la capilaridad.
Las eflorescencias son uno de los síntomas más visibles y fáciles de identificar. Se forman cuando el agua que asciende por capilaridad arrastra las sales minerales disueltas en el material (carbonatos, sulfatos, nitratos) y las deposita en la superficie al evaporarse. Aparecen como manchas blancas, grises o amarillentas de aspecto polvoriento o cristalino en la superficie del revestimiento o del ladrillo visto. Su presencia en la parte baja de la fachada es prácticamente diagnóstica de humedad ascendente por capilaridad.
A diferencia de las filtraciones por lluvia, la humedad por capilaridad no desaparece en períodos de sequía. El agua del subsuelo está disponible durante todo el año (especialmente si hay riego de jardines o zonas pavimentadas que concentran el agua cerca de los cimientos). Las manchas pueden variar de intensidad según la época del año, pero no desaparecen en verano. Si las manchas persisten después de semanas sin lluvia, hay que pensar en capilaridad o condensación.
La humedad por capilaridad destruye el revestimiento desde abajo hacia arriba. El ciclo de absorción y evaporación con cristalización de sales provoca la disgregación del mortero, el desprendimiento de la pintura, el abombamiento del revestimiento y la erosión superficial. Este patrón de deterioro progresivo desde la base es muy distinto al de las fisuras de dilatación (que afectan a toda la altura) o al de las filtraciones (que son puntuales y siguen la dirección del agua).
Además de la capilaridad, las fachadas de edificios plurifamiliares pueden presentar otras tipologías de humedad que conviene no confundir:
Aparece en cualquier altura de la fachada, asociada a fisuras, juntas degradadas, encuentros defectuosos con carpinterías, cornisas o elementos salientes sin goterón. El patrón sigue la dirección del agua y las manchas aparecen o se intensifican durante o después de lluvias. La solución es sellar las vías de entrada del agua: reparación de fisuras, restitución de juntas, aplicación de revestimiento impermeable. Ver: Humedades y filtraciones en fachada →
Aparece en el interior de las viviendas, en superficies frías (muros exteriores sin aislamiento, pilares de hormigón, esquinas), cuando el vapor de agua del aire interior condensa al contacto con la superficie fría. Se manifiesta como manchas de humedad difusas con posible aparición de moho negro en el interior. El tratamiento es el aislamiento térmico (SATE o trasdosado interior) para eliminar las superficies frías. No afecta directamente a la fachada exterior.
Aparece generalmente en la última planta o en los techos de los pisos superiores. Puede confundirse con capilaridad solo si el edificio tiene la cubierta a nivel del suelo (cubierta plana habitable que está directamente sobre la planta baja). La solución es la impermeabilización de la cubierta o terraza. Ver: Impermeabilización de terraza comunitaria →
El tratamiento de la humedad por capilaridad requiere actuar sobre el mecanismo de ascenso, no solo sobre los síntomas superficiales. Las soluciones disponibles se pueden clasificar en dos grupos: las que interrumpen el ascenso (tratamientos curativos) y las que protegen la superficie (tratamientos paliativos).
La barrera química consiste en la inyección de resinas hidrofugantes (siloxanos, siliconas o resinas epoxi hidrofugantes) en perforaciones realizadas en el muro a la altura adecuada. La resina impregnates los poros del material y crea una barrera horizontal impermeable que interrumpe el ascenso capilar del agua. Es la solución más efectiva y duradera: bien ejecutada, tiene una vida útil de décadas.
El proceso de inyección requiere perforar el muro a intervalos regulares (generalmente cada 10-15 cm), inyectar la resina a baja presión hasta saturar el material y sellar los taladros. La profundidad de perforación depende del grosor del muro: en muros de ladrillo macizo de 30-45 cm, se perfora hasta 3/4 del espesor. En muros de mayor grosor o con cámara de aire, se realizan perforaciones por ambas caras.
Después de tratar el origen del problema, es fundamental revestir la fachada con un sistema transpirable que permita la salida del vapor de agua residual sin retenerlo en el muro. Los revestimientos impermeables convencionales (pinturas de plástico, revoques impermeables compactos) actúan como barreras de vapor y pueden empeorar el problema al acumular la humedad entre el muro y el revestimiento, acelerando el desprendimiento.
El sistema weberenova de Weber Saint-Gobain, que aplicamos en Rehabilita Vallès, es especialmente adecuado en fachadas con historial de humedad: es impermeable al agua líquida pero transpirable al vapor, lo que permite que la eventual humedad residual escape hacia el exterior sin deteriorar el revestimiento. Además, su flexibilidad le permite absorber las fisuras superficiales que suelen aparecer asociadas al deterioro por capilaridad. Ver: Sistema antifisuras weberenova →
En casos donde el subsuelo tiene una elevada carga de humedad —suelos arcillosos, acuíferos superficiales, jardines con riego intensivo junto al edificio o pavimentación impermeable que concentra el agua de lluvia cerca de los cimientos—, la solución más completa incluye también la mejora del drenaje perimetral del edificio. Esta intervención es más invasiva (requiere actuación en el perímetro del edificio a nivel de cimentación) y se reserva para casos severos.
La rehabilitación integral de fachada es la oportunidad de tratar de forma conjunta la capilaridad y otras patologías asociadas (fisuras, filtraciones, deterioro general del revestimiento). En Rehabilita Vallès realizamos el diagnóstico completo del estado de la fachada antes de proponer la intervención: identificamos si hay capilaridad, filtraciones, fisuras o una combinación de todas, y diseñamos la solución que ataca todos los orígenes del problema.
El proceso en una fachada con capilaridad activa es: diagnóstico técnico → tratamiento con barrera química → espera de secado (generalmente 4-8 semanas en condiciones normales) → reparación del revestimiento existente → aplicación del sistema completo de rehabilitación con weberenova. El resultado es una fachada saneada, impermeable al agua de lluvia, transpirable y con la humedad ascendente controlada de forma duradera. Ver: Rehabilitación de fachadas →
La principal diferencia es la ubicación y el patrón. La humedad por capilaridad aparece siempre en la parte baja de la fachada, entre 0 y 150 cm del suelo, con una franja horizontal más o menos uniforme y manchas de sales blancas (eflorescencias) en la superficie. La humedad por filtración de lluvia aparece en cualquier altura, generalmente asociada a fisuras, juntas degradadas o puntos singulares, y su patrón sigue la dirección del agua. Si la mancha aparece también en días sin lluvia y con cielos despejados, casi con certeza es capilaridad.
No. Por definición, la capilaridad es el ascenso del agua del subsuelo a través de los poros del material: siempre va de abajo hacia arriba por la fuerza de tensión superficial, y tiene un límite máximo de ascenso que raramente supera 1-1,5 metros en muros de obra de fábrica convencional. Si aparecen manchas de humedad en plantas superiores, la causa es otra: filtración, condensación o problema de cubierta.
Sí, pero requiere un tratamiento adecuado al origen del problema. El tratamiento más efectivo y duradero es la inyección de resinas hidrofugantes en el muro (barrera química) que interrumpe el ascenso capilar de forma permanente. Las pinturas impermeabilizantes aplicadas sobre el exterior solo tratan el síntoma en superficie y no son una solución duradera: la humedad buscará otra salida y el problema reaparece.
El coste depende del perímetro del edificio afectado, el grosor del muro, el grado de saturación y el tratamiento elegido. A título orientativo, el tratamiento de inyección de barrera química puede costar entre 80 y 180 € por metro lineal de muro tratado, incluyendo la reparación de los revestimientos. La visita técnica y el diagnóstico son gratuitos en Rehabilita Vallès.
En la mayoría de casos, sí. Las eflorescencias —manchas blancas o grises de sales cristalizadas en la superficie de la fachada— se producen cuando el agua que asciende por capilaridad arrastra las sales disueltas en el material y las deposita en la superficie al evaporarse. Son un síntoma claro de humedad por capilaridad, especialmente si aparecen en la parte baja de la fachada de forma recurrente.
Solo de forma parcial. El sistema antifisuras weberenova es muy eficaz para impermeabilizar la fachada frente al agua de lluvia y frenar las filtraciones, pero no actúa sobre el origen de la capilaridad, que viene del subsuelo. Si el problema es exclusivamente de capilaridad, hay que tratar primero el origen con barrera química y después aplicar el revestimiento. Si hay ambas patologías, se tratan conjuntamente como parte de la rehabilitación integral. Ver también: Tipos de fisuras en fachadas →
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